到现在为止，大部分买房者都不清楚长租公寓和自持公寓的区别。在分析自持公寓到底值不值得租之前，我首先给大家科普两个定义——长租公寓是什么，自持公寓又是什么。在概念认知清晰的基础上，我们再从经济学角度做成本分析。长租公寓专指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋，对房源统一装修，配备统一服务，将其作为公寓出租的模式。开发商比如万科、龙湖地产，创业公司比如小米YOU+(优家)、新派公寓，房地产中介机构比如链家自如、我爱我家相寓，连锁酒店集团比如华住集团，都可以选择以上的方式拿房，然后改造成长租公寓并出租。长租公寓的主要赢利方式是收取差价。

自持公寓则是这几年全国土地拍卖新规则的产物——开发商想要拿地，就必须配置相应平方米数的自持房面积。这几年开发商获取了不少自持地块，其产权所有者只能是开发商，而开发出来的产品既可以是长租公寓，也可以是自持公寓。由于拿地成本较高，一般开发商更倾向于开发非传统的租赁公寓，定制化、个性化更强一些。万科作为中国房地产开发商的龙头代表，近几年在自持公寓方面推出的举措非常引人注目。作为第一个吃螃蟹的人，万科也引领了规则的制定。万科在北京海淀中关村软件园附近的自持公寓项目，主要有90平方米的三居室和180平方米以上的复式四居室两种户型；90平方米三居室的月租金为1.5万~1.8万元，180平方米以上的复式四居室的月租金为3万~4万元。万科鼓励长租模式，并且规定租客最长可租赁10年，期间租金不变，但要一次性付清全部租金。90平方米三居室的10年租金为180万元起。180平方米四居室的10年租金为360万元起。

长租公寓这个概念自2017年开始火起来，但从我的调研来看，目前大多数长租公寓项目很难做到真正意义上的长租——租客在签订租赁合同时，签一年是最普遍的，租约超过两年的寥寥可数。原因有二：一是大多数租客还没习惯把长期租住在同一套房子里当作一种生活方式；二是企业也不愿意将租金设为固定价格，失去灵活调整的机会。万科的自持公寓项目真正做到了这一点，租期可以长达10年，但是人们的心理接受度还不够。政策已经表明，在北京这样的大城市实施租购并举、租购同权，鼓励长租公寓建设，而当长租公寓真正摆在租客面前时，他们却不认账了。和传统的长租公寓靠差价赢利不同，自持公寓由于成本实在太高，需要通过设置个性化房源来实现盈利。

万科之所以选择在北京市海淀区的一个互联网产业高度发达区域做大户型和超大户型项目，并且把月租金定在1.5万-4万元，自然有它的测算依据——当时，万科的拿地成本高达109亿元，做高端项目是必然。其实，自持公寓未来可能成为租赁市场中的主流。虽然自持公寓的租金高，但在物业管理效率、托管周期、运营成本和资产配置策略等方面，比长租公寓更具优势。自持公寓也可以通过提供更好的居住体验和增值服务，从而获得较高的运营和增值收益。

在中国租售比例低的情况下，靠收取租金赚钱并不是好的赢利模式。长租公寓可以靠炒概念、收差价赢利，但是自持公寓不行。所以，未来的自持公寓可能会在运营端引人类似REITs的金融手段，从而在赢利逻辑上实现根本改变。目前，开发商都在尝试开发和营销新的租赁产品，但是中国社会的消费习惯和对租赁市场的预期，还远未与房地产租赁市场上提供的服务相匹配。